ビルを所有しているオーナーは東京都内や大阪府内などに多い傾向があります。
もし自分がビルを所有するようになった場合には、所有してテナント料金をとっておしまいではなくしっかりとした管理が必要になるところです。
テナント料金を取ると言う事は、それだけ価値のあるものを人に貸していることを意味しています。
違う見方をすれば、ビル管理さえできていないようなところは人に貸すだけの価値がないと言えるでしょう。
もちろんビルが建築されて最初の10年目位はそれほど管理が必要としないかもしれません。
しかし、時間が経過するにつれてその管理の重要性が浮き彫りになってくるところでしょう。
建物の管理
管理内容を見ていくと、様々な種類がある中でそのうちの1つと言えるのが建物の管理になります。
建物は、建築した当初は綺麗な状態でほとんど問題はありません。
しかし、建築して10年以上経過すると建物自体が劣化してくる可能性が高くなります。
この場合、定期的なメンテナンスをしていかなければビルそのものが劣化しやすくなるでしょう。
見た目が悪くテナントを募集してもなかなか人が入らなくなるだけではありません。
大きな地震が発生した場合耐久力が衰えてしまう可能性があります。
ビルそのものが倒壊する可能性は少ないものの、そうであっても壁などが地震の揺れにより悪化する事から大きな問題が生じる可能性が高いです。
もし人に当たって命を奪ってしまった場合には重大責任になりかねません。
このようなことも考えながら管理をしていくことが重要です。
具体的な管理内容の方法
不定期に外壁の点検をする
具体的な管理内容の方法の1つは、不定期に外壁の点検をすることです。
外壁塗装も20年に1度ぐらいはした方が良いです。
塗装をする場合のポイントの1つは、可能な限り質の高い塗料を使うことです。
質の高い塗料のポイントは、耐用年数が長いことといえます。
耐用年数が長ければ、それだけ頻繁に塗料を塗ることがなくなるでしょう。
もし安い塗料を使ってしまった場合、定期的に塗装をしなければならなくなります。
塗装をする場合、1回の足場の設置には1,000,000円以上のお金がかかるわけです。
もし10年に1度塗料を塗り変える場合と20年に1度塗り変える場合は、後者の方が足場の設置にお金がかかる可能性が高いと言えるでしょう。
もちろんビルの高さによっても異なりますが、大きなビルになればなるほど足場の設置費用も高くなります。
打診点検などをする
ビルの定期点検として、打診点検などをすることが必要です。
これは、壁にひび割れ等が入っていないかなどを確認するためです。
最近は、赤外線センサーで行っていることも少なくありません。
赤外線センサーの魅力の1つは、直接壁によじ登らなくても外壁の状態を把握することができることで、コストが非常に安くなっているでしょう。
しかし、赤外線センサーにもそれなりの問題点があるといえます。
その問題点の1つは、細かいところまで把握できないことです。
大きなひび割れなどは遠くから赤外線を当てることで把握することができるわけです。
赤外線を当てた場合、痛んでいる部分の色だけ変わって見える可能性があります。
このように考えれば、赤外線センサーは重要であるもののうまく打診検査と組み合わせることによりより頑丈な状態を維持することが可能です。
建物の内部の管理も怠らない
建物の内部の管理も怠らないようにしましょう。
建物の内部の管理の1つは、建物そのものに設置してある電気などの交換です。
最近はLEDなどが流通しているため、それほど頻繁に交換する必要はないでしょう。
しかし、昔のビルを購入した場合には、いまだにLEDが使われていないケースがあります。
特に築20年以上経過しているビルが、LEDを導入していない可能性が高くなります。
この場合、積極的に導入をした方が良いと言えるでしょう。
なぜなら、点検の頻度が少なくなるからです。
それに加えて、電気を交換する頻度も随分と省略することが可能です。
一昔前の蛍光灯や電球ならば、3年に1度ないしは5年に1度交換しなければなりませんでした。
しかしLEDに変えれば、20年ぐらいは交換しなくても問題ありません。
大きなビルであればあるほど、蛍光灯や電球の数が多いならば、その分だけでも増えますが、これをLEDに変えてしまえばそれだけの時間や手間を大幅に省くことができます。
ただ、導入するときにはそれなりのお金はかかります。
そのため、最初の5年ぐらいは赤字かもしれません。
しかし10年も経過すると確実に黒字になってくることがわかります。
蛍光灯をはじめとする消耗品の利用が少ないためです。
まとめ
それ以外にビル管理と言えば、警備員等の配置も重要です。
ビルの管理は、建物そのものに関する管理だけでなく、人の出入りに関する管理も大事になります。
管理人をつけているようなところさもありますが、24時間動いているビルは、24時間常に監視出来るような仕組みが必要になります。
その点をよく意識した上で管理することが大事です。